Baurecht

Das Baurecht umfasst alle Rechtsgebiete, welche die Errichtung, Änderung oder Beseitigung von Gebäuden betreffen.
Hierbei wird zwischen dem privaten Baurecht und dem öffentlichen Baurecht unterschieden.
Das öffentliche Baurecht gehört in Deutschland zum Verwaltungsrecht. Es regelt insbesondere die Zulässigkeit der Errichtung oder Nutzungsänderung von Bauvorhaben unter Berücksichtigung und Einhaltung von verwaltungsrechtlichen Vorschriften. Das öffentliche Baurecht gliedert sich wiederum in das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht.

Das Bauplanungsrecht regelt die flächenbezogenen Anforderungen an ein Bauvorhaben zur Wahrung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Es schafft die planerischen Voraussetzungen für die Bebauung und die Nutzung von Grundstücken.
Die Gesetzgebungskompetenz für das Bauplanungsrecht obliegt in Deutschland dem Bund.

Dem gegenüber steht das Bauordnungsrecht.
Der primäre Sinn und Zweck des Bauordnungsrechts besteht darin, dass bauliche Anlagen so errichtet, erhalten oder geändert werden müssen, dass von ihnen keine Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung ausgehen. Man spricht insofern von der Gefahrenabwehr im Baubereich.
Allerdings muss auch die Einhaltung sonstiger öffentlich-rechtlicher Vorschriften, die nicht zwangsläufig dem Bauordnungsrecht unterfallen gewährt werden. Gleiches gilt für die Beachtung sozialer Mindeststandards – etwa unter dem Aspekt der Barrierefreiheit.
Die Gesetzgebungskompetenz für das Bauordnungsrecht obliegt den Bundesländern. Deshalb ist es von entscheidender Bedeutung, einen Anwalt zu mandatieren, der sich mit dem Bauordnungsrecht des maßgeblichen Landes auskennt.

Während das öffentliche Baurecht das Rechtsverhältnis von Staat zu Bürger regelt, befasst sich das private Baurecht mit den Rechtsbeziehungen der am Bau beteiligten Personen. Hierzu zählen u.a. Bauherr, Bauunternehmer, Bauplaner oder Architekt.

Die Grundlage für das private Baurecht ist stets der Bauvertrag. Hierbei handelt es sich um einen Werkvertrag zwischen dem Bauherren als Auftraggeber und dem Bauunternehmer als Auftragnehmer. Durch diesen Vertrag verpflichten sich beide Parteien zur Erbringung der jeweils geschuldeten Leistung. Dies bedeutet für den Bauunternehmer die mangelfreie Errichtung der vertraglich vereinbarten baulichen Anlage und für den Bauherren die Leistung der vertraglich vereinbarte Vergütung sowie die Bauabnahme.

Die zentralen Vorschriften des Bauvertrages sind jene des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Allerdings werden sie in der Praxis regelmäßig durch die privatvertragliche Einbeziehung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) modifiziert.
Die VOB ist zwar eigentlich für den Bereich des Bauwesens der öffentlichen Hand gedacht, wird aber häufig in den Teilen B (VOB/B) und C (VOB/C) in die privatrechtlichen Bauverträge einbezogen.
Sie gelten in diesen Fällen als Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB.
Dabei ist zu betonen, dass die VOB weder Gesetz noch Rechtsverordnung ist. Sie ist vielmehr ein vom Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen herausgegebenes Regelwerk.

Neben dem Bauvertrag können jedoch auch noch weitere Verträge im Zusammenhang mit der Errichtung eines Gebäudes geschlossen werden. Das praxisrelevanteste Beispiel hierfür ist wohl der Architektenvertrag. Dieser ist ebenfalls ein Werkvertrag. Allerdings gelten auch hier mitunter spezielle Regelungen. So ist bei einem Architektenvertrag etwa die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (kurz: HOAI) zu beachten. Diese regelt die zwingende Schriftform für bestimmte Honorarvereinbarungen oder bestimmt Höchst- und Mindestsätze für die jeweilige Architektenleistung.

Die regelmäßige Einbeziehung baurechtlicher Sonderregelungen macht es in baurechtlichen Rechtsstreitigkeiten unerlässlich einen Anwalt zu mandatieren, der umfangreiche Sachkenntnis und jahrelange Erfahrung speziell auf dem Gebiet des deutschen Baurechts aufweist. Ausgangspunkt für das private Baurecht ist der Bauvertrag. Er ist ein schuldrechtlicher Werkvertrag zwischen Bauherr (Auftraggeber) und Bauunternehmer (Auftragnehmer). Für das Zustandekommen des Bauvertrags geltend die allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Wie jeder Vertrag wird er mit zwei übereinstimmenden Willenserklärungen geschlossen, durch Angebot und Annahme. Der Bauunternehmer (Auftragnehmer) verpflichtet sich zur Erbringung einer Bauleistung (Errichtung eines Gebäudes, Abtragung eines Walls etc.) und erhält als Gegenleistung vom Bauherrn eine Vergütung.

Auch für Bauverträge gilt die Vertragsautonomie, die allerdings bei Bauvorhaben der öffentlichen Hand durch die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) eingeschränkt ist:
Der erste Teil der VOB (kurz: VOB/A) schreibt hierfür ein festes Vergabeverfahren vor. Im zweiten Teil der VOB (VOB/B) sind außerdem für alle öffentlichen Bauprojekte Sondervorschriften zu beachten, die zur Ergänzung der Vorschriften des BGB dienen beispielsweise Formvorschriften, Besonderheiten in Hinblick auf Mängelansprüche, bei Leistungsverzögerungen und ein besonderes Widerrufsrecht des Bauherren bezüglich des Bauentwurfs u.v.m.
Die VOB ist zwingend bei allen öffentlichen Bauvorhaben einzuhalten und auch in vielen privaten Bauverträgen ist die Geltung der VOB/B ausdrücklich vereinbart. Ist dies der Fall, gilt automatisch auch für private Bauvorhaben die VOB/C (dritter Teil der VOB). Diese ist zum Beispiel maßgeblich für die Beurteilung, ob Baumängel vorliegen.

Unabhängig von der Geltung der VOB ist für jedes Bauvorhaben die Leistungsbeschreibung von entscheidender Bedeutung. Grundsätzlich kann jede Arbeit für Herstellung, Änderung und Beseitigung einer baulichen Anlage als Bauleistung in der Leistungsbeschreibung aufgeführt werden und somit Vertragsinhalt sein. Art und Umfang ergeben sich aus dem jeweiligen Bauvertrag.

Neben der Pflicht zur Zahlung des Werklohns muss der Bauherr als Hauptpflicht die Bauabnahme vornehmen. Die Bauabnahme ist die Erklärung, mit der der Bauherr als Auftraggeber die erbrachte Bauleistung seines Vertragspartners als vertragsgemäß anerkennt. Die Abnahme kann auf unterschiedliche Art erfolgen, zum Beispiel mit Begehung der baulichen Anlage, durch Schweigen und Fristablauf oder eine Fertigstellungsbescheinigung, die ein Gutachter ausstellt.
Liegen allerdings wesentliche Baumängel vor, so ist er zur Verweigerung (auch teilweise möglich) der Abnahme berechtigt und kann vom Auftragnehmer Nachbesserung verlangen. Die Gewährleistungsrechte richten sich nach dem allgemeinen Werkvertragsrecht des BGB und werden durch einige Spezialvorschriften für Bauwerke ergänzt.
Mit der Abnahme endet die Vorleistungspflicht des Auftragnehmers, seine Vergütung wird fällig und die Verjährungsfrist für Baumängelansprüche beginnt zu laufen.
Darüber hinaus obliegen den Vertragsparteien auch Nebenpflichten, wie beispielsweise die Mitwirkungspflicht des Bauherrn (Auftraggebers), das Baugrundstück in einem baufreien Zustand bereitzustellen oder die Baugenehmigung und andere erforderlichen behördlichen Genehmigungen zu beschaffen. Der Auftragnehmer muss die Anordnungen des Bauherrn befolgen, die Bauleistung selbstverantwortlich durchführen, die Frist einhalten etc.

Ein Unterfall des privaten Baurechts ist das sogenannte Architektenrecht. Hier sind die Rechte und Pflichten des Architekten für seine Auftragstätigkeiten geregelt und in unterschiedlichen Rechtsgrundlagen verankert. Der Architekt erbringt vor allem Planungsleistungen, kann aber auch mit der Baubetreuung und -überwachung (Bauleitung) beauftragt werden. Bei einem

Aufgrund seiner dem Bauherrn überlegenen Stellung und Fachkenntnis, treffen den Architekten bereist vor Vertragsschluss Aufklärungspflichten. Er muss den Bauherrn über die jeweils möglichen Risiken und Grenzen des Bauprojektes informieren. So bringt die Tätigkeit eines Architekten berufsspezifische Risiken und Sicherheitsanforderungen mit sich, so dass für Architekten, ähnlich wie für Steuerberater, Rechtsanwälte, Ärzte und andere Berufsgruppen mit hoher Verantwortung, ein spezielles Berufsrecht (Architektenberufsrecht) gilt. Dessen Einhaltung überwacht die Architektenkammer. Insbesondere bei Baumängeln spielt die Haftung des Architekten eine Rolle (Planungsfehler etc.), die unter dem Begriff der Architektenhaftpflicht zusammengefasst wird und auch den Bereich des Versicherungsrechtes betrifft. Darüber hinaus gibt es eine Vielzahl von landesrechtlichen Bau-Vorschriften (z.B. BayBO, SächsBO, BauO NRW u.a.) der einzelnen Bundesländer, die von Architekten ebenfalls beachtet werden müssen.

Weil ein Architekt hauptsächlich planerisch tätig ist und dabei eigene geistige Werke schafft, fallen seine Planungsleistung grundsätzlich unter das Urheberrecht. Das Urheberrecht an seinen Entwürfen und Werken schützt ihn vor nicht genehmigter Nachahmung und Ideenklau, insbesondere durch Konkurrenten. Mitunter sind aber auch die späteren Eigentümer eines Gebäudes betroffen: So konnte ein Architekt seinen Auftraggebern auch nach Jahren untersagen, bauliche Veränderungen an dem von ihm entworfenen Gebäude vorzunehmen, die sein Erscheinungsbild ändern würden. Bekanntes Beispiel ist der neue Berliner Hauptbahnhof: Das Architekturbüro untersagte aufgrund seines Urheberrechts der Deutschen Bahn die Einbringung von Flachdecken, weil sie tiefgreifend das Erscheinungsbild des Bahnhofes beeinträchtigen würden (LG Berlin, Urteil v. 28.11.2006, Az.: 16 O 240/05)

Für zivilrechtliche Bauprozesse (Mängelhaftung, Klage auf Nachbesserung, Schadenersatz etc.) sind die allgemeinen Zivilgerichte zuständig. In erster Instanz das Amtsgericht (AG), ab 5.000 Euro Streitwert das Landgericht (LG), in zweiter Instanz die Oberlandesgerichte (OLG) und der Bundesgerichtshof (BGH). Wird im Rechtsstreit die Verletzung von Grundrechten geltend gemacht, ist für die verfassungsrechtliche Frage das letztlich das Bundesverfassungsgericht (BverfG) zuständig.

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